710 부동산 대책 읽기 - 취득세, 양도세, 재산세는 어떻게?

한줄 요약#1 - 집 사고 팔때 세금은 비싸고, 앞으로 더 비싸진다 (정부: 다주택자에겐 더!)
한줄 요약#2 - 집 살때의 취득세는 즉시 올리고, 팔 때의 양도세는 2021년부터 올린다 (정부: 빨리 팔아라?)

지난 6.17 정책이 발표 되자마자 한 달도 채 안되는 새에 7.10 정책이 추가로 나왔다. 이번 규제 시행 일자는 7월 13일 월요일(양도세 부분은 2021년 6월 1일)부터라고 한다. 아무리 생각해도 새로운 규제가 패치식으로 너무 자주 나오는 것 같긴 하다. 710 대책 중 생애최초 특공에 대한 내용과 바로 지난 달에 발표된 부동산 대책 관련 내용은 아래 링크에 따로 정리 해두었다

617 부동산 대책 읽기 - 서울에 집사려면 얼마가 필요할까?

710 부동산 대책 읽기 - 새로워진 생애최초 특별공급 자격요건

이번 보도자료를 읽어보면서 하나 걱정스러웠던 부분은, 특공 확대에 대한 부분. 공공/민영(공공 20% -> 25%, 민영 0% -> 7-15%)분양의 생애 최초 특공 비중을 늘리겠다는 취지는 좋으나 실제로 수요자들이 수혜를 받을 수 있는지 모르겠다. 예를 들어, 도시근로자 월평균 소득 100-130%라는 조건이 실수요자를 다 커버 가능할까? 집을 사고 싶은 연령대, 연차 맞벌이 부부들 중 상당수가 소득이 월 562-730만을 넘길텐데, 이 구간에 속하는 사람들은 주거문제를 어떻게 해결해야 하나. 오히려 여유있는 외벌이 가정에 훨씬 유리한 조건인 것 같다.

그 외에도 생애 최초 특공에 지원하기 위해서는 혼인중이어야 한다는 조건도 썩 공감이 가진 않는다. 결국 청약은 로또일 뿐이고 그냥 시장에 나온 저평가된 매물을 봐야하는 것인가 싶고...

이무튼 주택 매매 관련 세금인 취득세, 재산세, 양도세에 중점을 두고 710 대책 보도자료를 읽어봤다. 특공 비중 확대 외에도 세금 3종 세트에 대한 업데이트가 있어서 메모메모.

세금에 있어서는 다주택자들은 절대적으로 불리해지는게 맞고, 실거주 1주택자도 집을 팔 때 내야하는 세금인 양도세를 보면(집을 산지 2년 이내로는) 세금 폭탄에 뚜드려 맞게 된 것 같다. 다만 양도세 높아진건 내년 6월부터 적용된다네? 그 전에 집팔라는 의도인것 같은데...과연 먹힐까?

 

실거주 1주택자는 변동사항 없고, 2주택 이상은 취득세 부담이 꽤 많이 늘어나게 된다.

 

 

집 관련 세금 #1. 취득세 (매매가격 기준)

 

취득세는 자기 소유의 집을 샀을 때 내야 하는 세금이다. 주택 가격에 따라서 또 보유하고 있는 주택 수랑 매매하는 주택의 평수에 따라 다르게 매겨지고, 여기에 지방교육세, 농특세(0.1-0.5%)가 구간마다 추가로 붙는다. 이번 710 정책으로 영향을 받는 부동산 관련 세금인데, 무주택자의 경우 혹은 집이 한채인데 기존 집 처분하고 집을 사려는 1주택자의 경우 규제 시행 전 대비 변하는게 없다. 아래 표과 같이 똑같이 집값의 최소 1.1%에서 최대 3.5%의 취득세를 내게 된다.  

*농어촌특별세는 국민주택규모(85㎡)이하에는 안 붙고, 그 이상 평수에는 0.2%가 적용

 

 

18년도 기사 발췌. 무주택자에겐 지금도 똑같이 적용된다.

 

 

반면 2개 이상 주택 보유자는 아주 매우 세금 부담이 커질 전망. 2주택자는 추가로 주택에 투자할라 치면 내야하는 취득세가 최대 8배(1-3% -> 8%) 정도 높아졌고, 3주택자는 최대 4배(1-3% -> 12%), 4주택자 이상은 3배(4% -> 12%)로 높아졌다. 다주택자에겐 안 좋은 소식이겠지만, 현금부자라면 어떨까...그리고 노후 대비 수단으로 월세/전세 놓기 부동산 투자를 고려했던 잠재적 2주택자 가구에는 확실히 부담이 될 것 같다.

 

집 관련 세금 #2. 재산세 (과세표준 기준)

 

이건 집을 보유한 사람이 1년에 2번 반반씩 나눠서 납부하는 세금. 과세표준금액이니 누진공제니 좀 용어가 복잡하다. 근데 금액이 취득세 정도로 억장 무너지진 않는다. 호갱노노 기준 20-30평형, 6억-9억대 아파트 재산세가 70만원대-130만원대 요정도. 재산세는 나중에 필요시 더 자세하게 보도록 하겠다.

 

710 정책 중 재산세 관련 업데이트 된 부분은, 무주택자는 상관없고. 아파트를 아주 많이 가진 사람이 편법?으로 신탁자산으로 편입해서 세금 덜 내는 경우가 있었는데 그걸 잡겠다는 취지에서 규제가 생긴듯 하다.

 

 

다주택자 재산세를 회피하지 못하게된다.

 

 

집 관련 세금 #3. 양도소득세 (과세표준 기준)

 

양도소득세는 집을 팔 때 발생한 시세차익에 대한 세금이다. 이번 710 부동산 규제에서 가장 많이 화제가 되는 부분이지 않을까라고 개인적으로 생각하고 있다. 양도세 관련 변화는 다주택자들이 집을 팔도록 유도하기 위해 2021년 6월 1일까지 시행 유예된다고 한다. 

양도세율을 인상한다는건 아파트 가격이 올라도 2년 내에 팔면 별로 좋을게 없다는거다. 발생한 이익의 60-70%를 국가에서 가져가버리게 됐기 때문이다. 원래 40%였던 것을 생각하면 세금 정말 많이 떼가는거다. 여기에 조정지역 내 2주택, 3주택자는 추가 중과세 20%, 30% 포인트 씩 추가해서 62%, 72% 세금이 붙게 된다. (근데 집 팔라고 유도하려는거 아니었어...? 취득세도 올리고 양도세도 올리면 사지도 팔지도 말라는건가...? 유예기간 1년 줘도 안팔사람이 더 많을 것 같은데)

 

일반적으로 부동산 가서 아파트를 사는 경우만 예를 들어 보겠다. 내가 5억짜리 아파트를 2021년 6월에 샀다고 치자. 2022년 5월에 아파트가격이 급등해서 8억이 됐다고 하자. 이 때 팔면 1년 미만이라서 차익 3억 X 70% = 2.1억을 세금으로 내야하고 나는 9천 만원만 갖고 간다. 2023년 5월에 더 올라서 9억이 됐다고 하자. 이 때 팔면 2년 미만이라 차익 4억 X 60% = 2.4억을 세금으로 내고 나는 1.6억 갖고 간다. 실제 양도세 계산은 훨씬 복잡하겠지만 어쨌든 부동산 투자 단타로 돈벌기는 매우 어려워진거 아닌가 싶다.

 

 

집이 없어서 해당사항 없음

 

 

그 밖에도 집을 살 때는 국민주택채권, 부동산 복비(6억 이상 9억 미만은 0.5%), 등기를 위한 법무사 비용, 인지세 등등 많다. 종합부동산세는 집 가격이 10억 이상이어야 적용이니까 건너뛰고, 실거주 1주택자가 집을 살 때 이 모든 부대 비용을 합하면 집값의 2-3.5% 정도인듯.

 

역시 집은 비싸다...그리고 복잡하다...그리고 어짜피 호갱노노로 조회해보면 부대비용 계산도 다 해준다. 그래도 꾸준히 알아보자! 졸리다. 세금을 제외한 다른 부대비용은 나중에 다시 살펴봐야지.

 

 

8억대 집을 사면 부대비용만 2천만이 넘는다.