710 부동산 대책 읽기 - 새로워진 생애최초 특별공급 자격요건

한줄 요약 - 정부: 생애최초 특공 신청 자격 느슨하게 해줄게! 현행 기준보다 월급 높아도 지원 가능하단 말씀. (국민: 왠만한 맞벌이는 완화된 기준에도 부합 못하는데요?)

 

710 부동산 대책의 의도는 총 세 가지로 정리 가능하다. 첫째, 집을 사고, 팔고, 보유할 때 내는 세금(취득세, 양도세, 재산세, 종합부동산세)를 높이겠다는 것. 둘째, 그동안 재개발, 갭투자로 재미 좀 본 법인들을 작정하고 잡겠다는 것. 그리고 셋째, 실수요자를 위한 공공/민간 분양 특별공급 및 취득세 감면 혜택을 확대하는 것. 오늘은 세 번째 포인트에 대해 정리해보려 한다. 첫 번째 포인트에 대한 내용은 아래 포스팅에!

710 부동산 대책 읽기 - 취득세, 양도세, 재산세는 어떻게?

생애최초 특별공급, 710 대책으로 어떻게 달라졌을까?

 

첫 번째, 민간분양 특별공급에도 생애최초 전형이 신설된다. 원래 생애최초 특별공급은 국민주택을 분양하는 공공분양에만 있었다. 근데 이젠 민영주택 분양에도 이 전형이 생기고, 전체 민간분양 특별공급 물량의 7%(아파트가 지어진 땅이 나라 소유) 혹은 15%(아파트가 지어진 땅이 개인 소유)는 생애최초 특별 공급 전형으로 바뀐다. 그리고 기존에 존재하던 공공분양 생애특별 전형의 비중은 현행보다 5% 증가한 25%가 될 예정. 하나 다른 점은 공공분양 생애최초 특공 지원 시 자산+소득에 대한 기준이 있고(자산 적고 소득도 민영쪽 보다 적어야함), 민간분양 생애최초 특공 지원시 소득에 대한 기준만 있다. 

 

710 부동산대책 관련 보도자료에서 발췌. (출처: 국토부)

 

두 번째, 재산 제한이 있는 공공분양과 달리 민간분양 생애최초 특공은 재산 제한은 없고 소득제한만 있다. 그리고 민간분양 생애최초 특별공급 전형에 지원하는 사람의 소득제한은 월평균 소득 기준 외벌이 130% / 맞벌이 140%까지. 민간분양 신혼부부 특별공급 전형 소득제한인 외벌이 120% / 맞벌이 130%보다 10%씩 높아졌다 (신혼부부 전형이랑 생애최초 전형이랑 다르다! 관련 내용은 아래를 참고). 소득제한 기준이 높은 것은 이 전형에 그만큼 조금 더 월급을 많이 받는 사람들도 지원할 수 있게 된다는 것.

 

생애최초 특공 지원자격 외벌이 130%, 맞벌이 140%로 확대. (출처: 아임해피부동산TV)

 

하지만 바로 그래서 금수저 외벌이 가정이 줍줍하기 좋다는 비판이 나오는 것이다. 결혼해서 배우자끼리만 사는 2인 가구가 민간분양의 생애최초 특공에 지원하려면 외벌이는 월 평균소득이 569만원, 맞벌이는 613만원까지 가능하다. 그런데 통계청에 따르면 정규직 직원 기준 대기업 평균 월급은 501만원이고 중소기업은 231만원이라고 한다. 부부가 결혼해서 청약에 필요한 시드머니를 모을 연차면 이미 맞벌이 소득을 넘길 가능성이 크다는 것. 따라서 710 대책 이후 새로생긴 민간분양 생애최초 특별공급은 현금보유량 많아 굳이 맞벌이를 하지 않아도 괜찮은 고소득 외벌이 가정도 지원할 수 있게 된 것으로 보인다.

 

마지막으로, (청약과 관련없이) 그냥 기존에 신혼부부에게만 적용되던, 인생 최초로 집을 샀을 때 취득세를 감면해주는 혜택을 나이 결혼 여부에 상관없이 적용 해준다는 내용이 있지만...1.5-3억(수도권 4억)까지의 집만 해당사항이 있단다. 당최 1.5억-3억원짜리 집이 얼마나 있는지 조사는 해보셨을까. 수도권 맥스 4억원 이하라는건 왜 추가 하셨는지, 그거 추가해서 뭐가 달라지나요...

조건별로 취득세 감면 50-100%에 대한 내용.

 

신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급의 차이

710 부동산 대책에 대한 정리를 끝내며 생애최초 특별공급은 무엇이냐를 짚고 넘어가보겠다. 왜냐하면, 내가 이 표현을 처음 접했을 때 너무 헷갈렸기 때문이다. 생애최초라는 단어만 딱 봤을 때는 싱글이고 평생을 무주택자로 살아온 나에게도 기회가 주어지나! 싶었다. 하지만 댓츠노노. 생애최초 특별공급에 지원하기 위해서는 기혼자 혹은 결혼 경험 후 자녀가 있는 자여야 한다. 생애최초 특별공급이 아니라 생애최초 '기혼자' 특별공급인 셈이다. 

 

그런데 청약 지원자 분류에 보면 '신혼부부' 전형이 따로 있고, '생애최초' 전형이 따로 있다. 그럼 신혼부부인데 한 번도 자가를 소유해본 적이 없는 사람들은 어느쪽에 지원해야 하는지...? 이 질문에 대한 답이 명확하지 않아서 꽤 많이 찾아봤는데, 굵직한 차이점은 대충 다음과 같다. 생애최초는 그냥 기혼자고, 배우자 양쪽이 한 평생 자가가 없었고, 청약통장 1순위 요건만 충족하면 지원 가능. 신혼부부 특공은 결혼 7년 이내(이혼, 사별은 자격 X)여야 하고, 결혼 후 자가 보유 내력 없었어야 하며, 자녀 수가 중요하다. 

 

따라서 신혼부부 특별공급은 가점제(동점자 발생시 자녀 수 등을 기준으로 추첨), 생애최초 특별공급은 단순 추첨제로 보는 것이 가장 정확할 것 같다. 자녀수로 동점자 간의 추가 경쟁이 있는 신혼부부 특공과 달리, 생애최초 전형은 일단 자격만 되면 그 이후는 그냥 로또다. 두 전형의 자격 요건 다 충족해서 하나만 선택해야 할 경우, 당첨에 유리한 쪽으로 판단해서 신청한다. 보통 자녀가 많은 분들이 동점시 경쟁에서 이길 수 있는 신혼부부 특공으로 지원하는 것 같다. 경우의 수를 다시 한 번 정리하자면 아래와 같겠다. 

신혼부부, 생애최초 특공 자격 둘 다 충족 X -> 일반 청약으로 지원
신혼부부, 생애최초 특공 자격 둘중 하나만 충족 -> 맞는 쪽으로 특공 청약

신혼부부, 생애최초 특공 자격 둘 다 충족 O -> 더 유리한 쪽으로 특공 청약(자녀 없으면 생애최초가 유리)

 

그리고 아래는 청약제도 자체에 대해 간단 정리를 해보았다. 청약에는 공공분양과 민간분양이 있고, 공공과 민간 분양에 각각 또 특별공급이 있다. 일반공급은 청약 신청 지역에 살고 있어야 하고 청약통장 가입 기간만 있으면 되고 등등 기준이 비교적 단순하다. 특별공급이 위에서 다룬 신혼부부 특공, 생애최초 특공을 포함해 자다녀, 부모봉양 세대 등 특별한 상황의 가정을 위한 일종의 특별 전형으로 제시되는 옵션이 되는 것이다. 보면 대학 입시의 일반전형과 수시전형의 제도와 묘하게 비슷하다. 710 부동산 대책의 영향을 받은 점은 볼드처리를 해두었다.

[선택지 #1] - 국민주택의 공공분양
*LH, SH, 지방공사 브랜드로 지어지는 아파트들
*85m² 이하 평수로 특별공급 85%, 일반공급 15%

*특별공급 85% 중 생애최초 25%, 신혼부부 30%

 

공공분양 신청 자격요건 1) 19세 이상 무주택 세대주(해당지역 거주) 2) 청약통장 개설 후 저축총액/납입횟수은 다다익선 *청약통장 가입 기간 및 납입횟수는 다음과 같다: 청약과열지구 2년, 24회 / 수도권 1년, 12회 / 수도권외 반년, 6회 3) 자산 및 소득에 대한 제한이 있음(부동산 2억 1550만원, 자동차 2799만원 이하) 4) 신혼부부 특별공급 일반, 생애최초 특별공급은 기혼자만 가능 5) LH 홈페이지에서 청약 가능 *위 내용은 1순위 조건이고, 1순위 내에서 경쟁할 때는 저축 총액, 납입 횟수((1회 10만원으로 계산) 많을수록 유리

[선택지 #2] 민영주택의 민간분양

*자이, 래미안, 푸르지오 브랜드로 지어지는 아파트들
*이중 85m² 이하 평수 특별공급 43%

*특별공급 50-58% 중 신혼부부 20%, 생애최초 7-15%

 

민간분양 신청 자격요건 1) 19세 이상 무주택 (세대주 해당지역 거주) 2) 청약통장 개설 후 지역별/평수별 일정 저축액 필요 *서울 민간분양 1순위 예치 금액 충족 요건은 다음과 같다. (평수가 넓을수록 예치금이 많아야한다): 85m² 이하 - 300만원 / 102m² 이하 - 600만원 / 135m²이하 - 1,000만원 / 모든면적 - 1,500만원 **청약통장 가입 기간은 공공분양과 같지만, 납입횟수 제한은 없다.  3) 자산 및 소득에 대한 제한이 없음(특공 제외) 4) 기존에는 생애최초 특별공급 전형이 없었으나, 710 부동산대책으로 신설 *생애최초 전형은 민간택지, 공공택지냐에 따라 민간분양 특공 비중의 7%-15%로 나뉘게 된다. 5) 청약홈 홈페이지에서 신청 가능

 

청약 진짜 복잡하다. 하지만 만약 행운의 당첨자가 나라면...? 그렇게 생각하게 쉽지만. 너무나도 괜찮아보이는 청약이라는 옵션이 (요즘 대부분의 가정에 해당되는) 맞벌이 부부나 1인가구의 경우 실제로 당첨되기는 왜 어려운지에 대한 정리는 아래 포스팅에 정리해두었다. 

청약 당첨은 왜 어려울까? - 생애최초 특공 확대 이유