617 부동산 대책 읽기 - 서울에 집사려면 얼마가 필요할까?(ft. 대출)

한줄 요약 - 정부: 앞으로 현금으로 몇 억 없으면 서울 수도권에 집 사지 마세요! 

서울 안에 내 집을 마련하려면 얼마가 있어야할까? 

독립해서 1인 무주택 세대주로 사는 동안 항상 궁금했다. 당시에는 어느정도 시드가 모이기 전이었으므로 집값에도 그닥 관심이 없었고, 부동산 규제에도 내 일이 아니라고만 생각했기에 자세히 알아볼 생각을 못했다. 지금은 너무 후회하는 부분 중 하나인데, 애초에 주택 매매라는 관심사가 있었다면 시드를 더 빨리 모으는데 도움이 되었을 것 같고 최적의 타이밍에 진입을 할 가능성도 높아졌을 것 같다. 뭘하든 항상 목표 세팅이 제일 중요한 것 같다.

따라서 평생 과제인 내 집 마련을 실제로 할 수 있건 현실의 벽으로 어려워져 못하던 간에 상관 없이 이슈가 되는 부동산 관련 정책들을 앞으로 잘 공부하기로 결심한게 이번 글을 작성하게 된 계기이다. 내가 하는 선택에 대해 최소한 내 힘 닿는데 까지는 알아보고 나서 결정해서 후회를 최소화하는게 목표다. 

가장 최근에 발표된 6.17 부동산 대책의 목차를 살펴보면 다음과 같다. 정책의 의도는 올라가는 수도권 집값과 수가 증가하는 부동산 법인과 법인의 갭투자를 잡겠다는 것. 
+추가: 한 달도 채 지나지 않아 새로운 부동산 대책이 발표되었다. 내용은 아래 포스팅에 별도 정리!

1번 - 과열지역에 투기수요 유입 차단
2번 - 정비사업 규제 정비
3번 - 법인 등을 활용한 투기수요 근절
4번 - 1216 대책 및 공급대책 후속조치 추진

710 부동산 대책 읽기 - 취득세, 양도세, 재산세는 어떻게?

무주택 실거주 희망자로 재건축과 부동산 법인 사업자로 투자활동에 나설 계획이 없는 나에게는 1번과 4번을 주로 살펴보는게 맞다고 판단되서 두 가지 내용을 살펴보았다. 먼저 1번의 세부 내용 중 개인적 관심사인 부분만 요약해보자면 다음과 같다. 요약에 앞서, 정책을 읽는 부동산 실수요자가 아래와 같은 상황이라고 가정해보자. 

*가정: 한평생 최선을 다해 살아온 노력파 30대 중후반 늦깎이 예비 신혼부부 A, B씨는 착실히 커리어 관리를 하고 피땀눈물을 모아 비로소 결혼전에 각자 2억씩의 자금을 마련했다(내 기준 운도 노력도 따른 경우 개인이 마련할 수 있는 최대의 시드라고 판단). 총 4억 예산으로 신혼집을 매매하고자 하는 무주택자 A, B는 617 정책에 따른 본인들의 옵션을 고려해보기로 한다. 고려 대상은 9억원 미만의 구축 아파트. 

[요약 1] 집 가격의 60% 이상을 현금으로 보유하고 있어야 한다. (9억 미만 집 LTV 40% 적용)

9억원 이상 주택 매수자에게만 요구되던 자금조달계획서 증빙자료 제출 대상이 확대되었다.

위의 보도자료 내용와 같이, 617 정책으로 인해 자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상이 확대되었다. 자금조달 계획서란 집을 구매할 때 필요한 예산의 소스가 어떻게 되는지를 증명하는 것이다. 내가 보유한 현금은 얼마인지, 대출은 얼마를 받는지, 부모님 도움을 받을 수 있다면 얼마나 받는지, 회사가 복지로 대출을 해준다면 얼마를 대출받는지 등의 사항이 여기 해당되겠다. 기존에는 9억원 이상 고가주택 구입시에만 제출해야 했던 건데, 이제는 주택의 가격 상관 없이 서울에 집을 사는 모든 사람에게 적용이 된다는 것이다. 이게 왜 문제가 되냐면 작년까지 30대 주택 매수자가 사용했던 선 생활자금 신용대출 편법(?)의 길이 올해부터 원칙적으로 금지되었기 때문이다.

[요약2] 주택담보대출 금액을 제한 차액은 신용대출로 메꿀 수 없다(개인보유 현금, 증여, 회사 대출만 가능)

올해부터 국토부, 금융위, 금감원 대응반이 자금조달계획서에 기반한 사후조사를 실시한다.

앞서 설정한 가상의 상황에 적용해보자면...A, B 예비부부가 8억짜리 아파트를 사려는 경우 집값의 40%인 3.2억을 주택담보대출을 받고, 4.8억 중 4억은 개인이 들고 있는 현금을 부어서 8천 차이가 나게 된다. 주담대는 그 이상 대출을 안해주는데, 보통 실제 매매 사례에서는 (내 주변 기준) 주택을 매수하기 전 반년에서 1년 전에 생활자금을 이유로 해서 신용대출을 8천만원을 받는다. 이후 주택 실제 매수시 활용한 후에 등기가 완료되면 이미 매매가 마무리 지어졌기 때문에 실제로 이걸 문제 삼을 수가 없었다. 하지만 올해 6월 10일 나온 위 기사에 따르면 이젠 매매가 끝난 후에도 소급해서 자금출처 조사 대상이 될 수 있고, 편법으로 신용대출 활용한게 잡히면 3.2억 주담대를 받은 것 까지 도로 회수 할 수 있다는 이야기로 보인다. 

결론적으로 8억 집을 사고 싶은 매수인은 (i) 현금으로 4.8억을 보유하고 있거나 (ii) 집값 - (보유현금 + 주담대 3.2억)의 차액인 8천만원까지 회사에서 임직원 대출을 받을 수 있는 좋은 회사 복지제도가 있어야 하는것, 그것도 아니면 (iii) 부모나 가족에게 증여를 받거나 차용증을 쓰고 돈을 빌리면서 이자를 값는 방법 밖에 없다. 풀어 말하자면 본인이 현금 부자거나, 부모가 현금 부자거나, 회사 복지가 좋아야한다는 말이다. 서울시 내에 사실상 거의 남아있지 않은 중저가 20평형대 구축 아파트 6.5억-8억대를 기준으로 정리해보면 상황은 아래와 같다. 

 

아파트 가격 6.5억 / 주담대 2.6억(40%) / 3.9억 보유 현금(60%)
아파트 가격 7억 / 주담대 2.8억(40%) / 4억 보유 현금(57%) / 차액 2천만 부모님 지원 + 회사복지 대출(3%)

아파트 가격 7.5억 / 주담대 3억(40%) / 4억 보유 현금(53%) / 차액 5천만 부모님 지원 + 회사복지 대출(7%)
아파트 가격 8억 / 주담대 3.2억(40%) / 4억 보유 현금(50%) / 차액 8천만 부모님 지원 or 회사복지 대출(10%)
*추가: 복비, 취득세, 지방/농특세, 국민주택채원, 보유세, 인테리어 등 기타 비용 일체 포함 X인 게스티메이션이다.

여기까지 공부해본 개인 의견으로는, 연봉과 복지가 좋은 회사에 운 좋게 취직해 최선을 다해 시드를 모아도 평범한 30대가 개인의 힘으로 자가 보유를 하기엔 현실적으로 어려운 시대가 온 것 같다. 다른 포스팅으로 정리할거지만 청약을 공부하고 실제 넣어보기도 하니 지금의 가점제 하에서 30대 실수요자가 청약 당첨이 되는건 빼박네버 불가능이다. 거기에 전세라는 사금융은 점점 없어지는 추세인데, 정책을 만든 관계자들은 실수요자들의 상황에 대해 시뮬레이션을 해보긴 한걸까 하는 의문이 개인적으로 든다. 과연 이번 추가규제가 집값 안정화를 시킬 수 있을까...내 생각엔 어려울 것 같기에 이미 우울해졌지만 2편에서 투비컨티뉴!